上海大宗市场成交额跌破千亿,园区写字楼表现

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上海,2019年12月26日 — 享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行在上海举行2019年终媒体抢听会,围绕大宗交易市场、写字楼市场和零售市场的现状进行多维度的解读,并对2020年各市场的发展趋势进行了展望。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事蔡峰表示,2019年上海大宗物业交易市场成交总额为757亿元,首次跌破千亿大关。今年第一季度大宗物业成交总额为480亿元,占全年近五成。从第二季度起,成交总额徘徊于120亿元,第四季度仅38亿元。不过,今年上海大宗交易成交的整体投资回报率呈现明显的持续上升趋势。

大宗交易市场规模四年来首次跌破千亿 外资投资者谨慎观望 偏好渐显

上海写字楼市场方面,戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁表示,商务区写字楼量价回落,净吸纳量环比下降75%,平均租金环比下滑3%。但园区表现强劲,园区写字楼净吸纳量环比上升36%,平均租金环比上升7%。

自2016年起,上海大宗交易市场始终保持千亿的年交易规模,至2019年首次跌破千亿大关。今年二季度起,受到上海写字楼供应量过剩、空置率上升、租金下调幅度明显的租赁市场影响,外加中美贸易摩擦等不稳定因素,在2018年度积极出手的外资投资者纷纷放缓投资速率,采取谨慎观望的策略。今年二季度至年底,市场活跃度骤降。内资投资者在过去一两年内相对低调,展现出相对稳定的投资步伐,使前三季度均内资投资保持在百亿的成交规模。就外资投资者而言,从后三季度看,为数不多的成交案例中不难发现其对标的物业所处区位地段的筛选相比往年更为严格。两类偏好逐渐显露,其一是核心区域,其二是发展成熟的商务区。

在上海零售市场上,戴德梁行董事、华东区商业地产部主管魏建历表示,目前上海核心商圈进入存量时代,今年第三季度新增供应基本为零,且租金维稳,空置率为3.74%。次级商圈新增供应上升,大量新商业体将在未来三年内入市,“多中心化”趋势明显。

从成交物业类型的角度来看,写字楼优势依旧,为上海市场成交额最高的物业类型。相较于2018年,纯商业物业的成交占比有所下降。工业/研发办公以及酒店/服务式公寓这两类物业投资热度略有上升,而这类成交主要由内资投资者贡献。

2019年上海大宗交易成交的整体投资回报率呈现明显的持续上升趋势。截至四季度,核心地段资产净回报率需达到3.9%- 4.2%; 非核心区域资产净回报率则升至4.0%- 4.5%。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事蔡峰表示,对于2020年上海大宗交易成交市场持积极展望态度。信心主要来自三个方面,首先是持续了一年多的中美贸易战暂告一段落,中国政府多次出台金融开放相关政策。可以预见,随着外资企业设立办公室的需求逐步回暖,上海写字楼租赁市场的吸纳量也有望好转。其次是自一季度起,部分业主调整预期,将原计划于2019年投入市场的写字楼推迟入市时间,而这一趋势在未来一年很可能将继续。我们看到上海写字楼租赁市场的需求与供应量逐渐呈现出一种动态的平衡。站在投资者的角度,过去一年外资虽出手谨慎,却从未停止积聚能量。最后,从募资情况来看,外资投资者已充分具备厚积薄发的实力与基础。

澳门太阳集团2018网站,蔡峰同时认为,未来一年投资者将更加关注位于市中心的商办物业;产业园、物流园区、数据中心等高收益率项目将成为新一轮的投资热门标的。与之相对,空置或存在较大租赁风险的资产在定价与议价方面将遭遇更严峻的挑战。

写字楼市场逆境新生

在经济增速换挡、中美贸易摩擦等诸多复杂环境之下,写字楼市场需求也呈现出放缓的迹象,戴德梁行研究部数据显示:2019年,一线城市写字楼空置率持续攀升,与此同时,未来供应量激增,压力加大,预计2020年上海甲级写字楼供应规模达200万平方米,且呈现出多中心发展的格局,应对当前供求矛盾,业主各种促销手段频出。

不过,尽管看似遭遇市场寒冬,但上海仍有亮点可寻。首先,从整体市场格局来看,商务区写字楼量价回落,但园区表现强劲,2019年,园区写字楼净吸纳面积为102.48万平方米,环比上升36%,平均租金4.86元/平方米/天,环比上升7%。近年来,互联网 、区块链、通信、创新类平台等新兴行业发展迅猛,产业集中度及成本的双重优势使得园区客户黏性较强,园区内扩租及续租较为活跃。而商务区表现则是忧喜参半,一些具有价格产品服务等综合优势的项目表现不俗,综合实力比拼的时代来临。行业表现来看,电子信息科技、专业服务继续保持稳中有进态势;金融行业虽然在受到持续监管下成交有所下滑,但外资金融、资产管理类金融依然有较强的扩张动力;而伴随物质生活水平的提高,高端消费、健康医疗行业也呈现出增长态势。

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