SOHO中国加速卖楼回笼资金潘石屹称拿地建房模式

摘要:再过两个月,潘石屹(SOHO中国董事长)可能就会锁定北京光华路SOHO2和上海凌空SOHO的买家了。这意味着,加上前几日以35.73亿元售出的上海虹口SOHO,2017年,SOHO中国将有可能收到整售三个项目的现金,这是一笔会超过100亿元规模的资金。 如此大规模的现金回...

潘石屹因回报率低卖资产

    再过两个月,潘石屹(SOHO中国董事长)可能就会锁定北京光华路SOHO2和上海凌空SOHO的买家了。这意味着,加上前几日以35.73亿元售出的上海虹口SOHO,2017年,SOHO中国将有可能收到整售三个项目的现金,这是一笔会超过100亿元规模的资金。

SOHO中国正从重资产向轻资产模式转化

    如此大规模的现金回流到上市平台,如何花?

频繁出售资产不仅带来大量现金,同时还让SOHO中国变“轻”。

    “主要还是投到SOHO 3Q(以下或简称3Q)业务上来,还有一些可能用于分红。”潘石屹接受《证券日报》记者采访时表示,接下来,SOHO中国将向轻资产转型,不会再拿地建房,将集中精力聚焦SOHO 3Q的发展,以租赁方式获取物业,再改造成SOHO 3Q进行运营管理,该业务将成为SOHO中国未来两三年之后新的业绩增长点。

昨日,在SOHO中国中期业绩会上,关于出售资产,SOHO中国董事长潘石屹表示,“说我们跟李嘉诚、王健林一起都要跑了,这是误解”,“我们能往哪儿跑去?说我们是从重资产模式向轻资产模式转,向平台化的共享经济模式,这是对的。”

    值得关注的是,即使手握大量现金,按照潘石屹的计划,在接下来的两个月里,还会进行一轮融资。潘石屹向《证券日报》记者透露,将会把17个SOHO 3Q整合去融资,实现其品牌价值。至于未来是否有分拆上市的计划,潘石屹称,各种可能都是存在的。

SOHO中国总裁阎岩表示,出售项目是因为租金回报率很低,已经出售的虹口SOHO租金回报率只有3%。此外,定期出售项目,会让公司经营更灵活,使得资金、资产和负债等各方面达到平衡。

    告别“买地建房”

值得一提的是,出售虹口SOHO后,SOHO中国曾派息。而在业绩会之前召开的董事会上,SOHO中国决定要派发总金额18亿元,每股0.346元的特别股息。

    事实上,2012年8月份,潘石屹经历了各种“向哪里转型”的焦虑之后,决定告别散售,向持有物业运营转型,这一战略转型决策造成了SOHO中国股价应声而落,现金流压力也接踵而至。

上半年租金收入8亿元

    2014年以来,SOHO中国开始以整售资产的方式逐步撤出上海办公物业市场,彼时,恰逢李嘉诚也在抛售上海商业资产。“落袋为安”或许是这两位企业家对上海办公物业市场的理解。毕竟,时至今日,SOHO中国已经出售了大量商业物业资产(详情见《证券日报》此前刊发的《SOHO中国欲再售京沪资产 潘石屹可套现超过340亿元》报道)。更重要的是,SOHO中国自2013年获取北京丽泽一宗地块后,已经再也没有任何地块入账。

据SOHO中国中期业绩报告显示,截至6月30日,SOHO中国实现营业额约10.7亿元,同比上升47%;;投资物业除新近启动招租的SOHO天山广场外,平均出租率达97%,租赁毛利率为80%;净借贷占归属公司股东权益的比率约为43%。

    鉴于此,业内有质疑声称,潘石屹是不是不算一个开发商了?

SOHO中国财务总监唐正茂表示,目前来看,SOHO中国的借贷成本只有4.4%,因为物业优质,通常在抵押物业做银行贷款时可以享受5%的折扣。另外,外币贷款仅占到总借款额的4.6%,没有任何外汇风险。

    对此,潘石屹向《证券日报》记者直言,房地产行业“拿地—开发—销售”的这种商业模式到2017年基本就已经结束了,地价高,地产企业利润率很低,天花板已经在来的路上,甚至已经来了。SOHO中国不会再通过拿地去建房,SOHO 3Q接下来的发展,也要走轻资产化的发展方向,这也可以理解为SOHO中国开始向轻资产方向转型。

值得关注的是,今年上半年,SOHO中国实现租金收入约为8.18亿元,同比上升约17%,延续去年的满租状态。SOHO天山广场于2016年底完工,2017年3月底开始出租,目前出租率正在稳步提升。

    但潘石屹同时表示,SOHO 3Q本质上是房地产产品,SOHO中国手里还有很多项目,一时半会儿还告别不了房地产。

然而,租金收入虽有所上升,但SOHO中国仍在积极销售物业。6月24日,SOHO中国以35.73亿元整售上海虹口SOHO,高于成本53%;7月4日,潘石屹宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售。

    不过,他也直言,“在我心里,永远不能销售的是外滩SOHO和望京SOHO”。至于其他项目是否还会销售,潘石屹称,“走一步算一步吧”。

唐正茂称,出售资产的目的是为了让公司变的更轻一些,公司判断重资产将来价值提升不是特别高,而租金回报也很低,所以基于对现在市场的考虑,SOHO中国选择出售一些物业。同时,SOHO 3Q属于轻资产,其价值提升空间非常高,出售资产,拓展SOHO 3Q,可以使业务轻重结合。

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