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  资产出表利器 银行ABS蓄势待发

  路林认为,随着现实的压力与监管的推力,资产证券化将走向多类型、多层次、大规模的新常态,成为中国资本市场新的制度安排,为实体经济融资提供新工具。

  而今年金融监管趋严,也将催生市场对标准化产品的需求。

  而在各类市场化融资渠道中,资产证券化则是降低社会融资成本的一项新型融资工具。通过对基础资产隔离等手段,将经营性资产上市,从而达到盘活存量资产、增强经营性资产流动性的目的,同时可以降低实体经济企业的融资成本。

  “资产证券化在提高资金配置效率、盘活存量资产、降低企业融资成本等方面发挥着越来越重要的作用,已经成为缓释金融风险,构建多层次资本市场的有效工具。”中国投融资担保股份有限公司总裁石军近期表示。

  中国房地产行业正从“开发时代”进入“金融时代”。房地产投资不仅仅是住宅开发、商用地产开发投资,还包括日渐崛起的大宗物业投资、私募基金投资,和以MBS/ABS/Reits为代表的证券化投资。中城投资总裁路林在接受《第一财经日报》专访时表示,“房地产资产证券化离不开公开资本市场,离不开相应的金融法律税收配套政策。”

  去年出台的资管新规明确指出,标准化ABS不受新规影响。东方金诚结构融资部总经理郭永刚说,ABS作为标准化产品能够在非标收缩时产生替代作用。非标融资受限将促使发行人转而发行ABS获取所需资金,并实现出表等需求。

  按揭资产证券化是最好突破口

  目前来看,以房地产企业为代表的核心债务人发行ABS动力较强。去年12月,万科就通过两笔供应链金融的资产支持专项计划融资近32亿元。

  路林认为,中国金融业已经进入资本性、技术性双重脱媒时代,社会融资沧海横流,影子银行、另类融资总额已经超过银行融资。在这种情况下,以私募基金为代表的市场化融资渠道大有作为。

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  “有租金现金流,有业主补贴现金流;把资产装进SPV的过程税收递延,把SPV作为一个税收递延载体。同时提供贴息、低息贷款等政策优惠,这样一定能让REITs这个产品真正发育、成长、成熟起来,成为资本市场一个全新的证券类别产品。”路林称。

  张连娜预计,在政策大力支持下,住房租赁市场ABS将在2018年迎来爆发。

  所谓房地产的“金融时代”,是指房地产投资不再只是住宅、商用地产的开发投资,还包括日渐崛起的大宗物业投资、私募基金投资,和以MBS/ABS/Reits为代表的证券化投资;房地产投资不仅需要开发商,还需要投资商、运营商,以及需要包括银证信保和私募等金融服务机构。

  此外,从银行信贷资产细分领域来看,包含房贷、车贷、个人消费贷的零售类信贷ABS有望继续发力。据东方金诚统计,2017年个人消费贷款ABS发行规模达1489.36亿元,相当于2016年的7.4倍,占信贷资产ABS发行规模的比例从5%提升到近25%。

澳门太阳集团2018网站,  而在分配阶段,路林认为,也应该对投资人暂免征收所得税。REITs产品当前租金收益的回报相对微薄,但它能够把过去投资人买房买楼买商铺的实物投资,转移转化到证券投资中来,是房地产投资“大众化”的良好工具。要让一个新的证券类别产品发展起来,监管部门可以考虑对投资人暂免征收个人所得税。

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  过去数年,国内商业银行仅发行了3笔MBS,第一笔是由2005年建设银行(601939,股吧)发起、中信信托受托发行了国内首笔MBS——建元2005-1个人住房抵押贷款证券,总规模达到30亿元。此后,建行又发起了总额40亿的建元2007-1个人住房抵押贷款证券。今年7月,邮政储蓄银行发起的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”在银行间市场成功招标,总规模达68.14亿元。

  在北京和上海,这类论坛受热捧的场景已多次上演。火热表象的背后,是这个产业迎来跨越式发展的契机。在市场人士看来,在银行资产端的出表压力、企业降杠杆需求以及近期政策对住房租赁REITs的大力支持这三大因素推动下,2018年将成为资产证券化年。

  在各类资产证券化产品中,路林认为,按揭资产证券化应是一个最好的突破口。在美国,不动产资产证券化最主要的形式是债券化的按揭贷款证券化,其存量和每年新发量都占美国固定收益市场最大份额。次贷危机之前,MBS的存量和发行量达到顶峰,曾高达12万亿美元。到2013年,不动产按揭贷款证券化的存量仍有近11万亿美元,占美国债券市场37%。2013年新发行量近2万亿美元,在当年各类债券中仅次于国债2.1万亿美元的新发行量,超过总发行量的30%。

  以“平安证券—一方保理万科供应链金融19号资产支持专项计划资产支持证券”为例,入池的应收账款余额为18.5亿元,主要来自工程和贸易业务。实际仅设一档优先A级的资产支持证券,金额为17.48亿元,一年后到期还本付息。由此,万科各供应商将应收账款债权转让给保理方,并获得相应对价。

  今年5月,中信证券“中信启航专项资产管理计划”(下称“中信启航”)在深交所综合协议交易平台挂牌转让,中信启航是国内首个交易所场内房地产投资基金产品。但与国外成熟的房地产信托投资基金所具有的良好的流动性、较低的投资门槛、产品的标准化和税收优惠的特征相比,中信启航与上述几个特征多数不相关,并不是一种成熟的标准的REITs。但是,无论如何“中信启航”开启了一个新的投资类别,具有私募REITs的基本特征;未来公募REITs启动,无疑它是第一个具有“转板”优势的试点创新产品。

  主动降杠杆工具 供应链金融ABS受热捧

  REITs是一个特殊目的企业

  “如今,银行非标业务通道被全面封堵,但又没法把非标投资全部转到表内信贷,因为表内信贷额度也受限,只能寻求将非标资产发行ABS,用自营资金进行投资,以满足监管要求。”一位券商银行业分析人士告诉记者。

  其次,REITs把一组资产装到SPV里,这种转让是一种特殊目的的移转过程,以后资产也可能再卖掉,移进、移出不宜重复纳税,应该有一种保税或税收递延的安排,在移进SPV时暂不征税。“可以把REITs认为是一种保税的SPV,移转过程递延征税。”路林称。

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